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宜信财富房地产基金投资:物流地产究竟是什么?

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物流地产——万物皆可载

有人会疑惑物流地产究竟是什么?

现代物流除了是提供存放货物,中转货物、分发货物的空间,还会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等,同时提供货物从供应地到接收地的流通、运输、配送和信息管理都是其中的必要配套服务。

传统需求加新兴需求的“双重驱动力”

 助力物流地产蓬勃发展

随着电子商务占据越来越大的零售市场份额,实体店铺作为购物场所的功能将逐渐弱化,场景体验的重要性愈发凸显。CBRE预计,2030年全球十大电子商务的销售总和将占据零售总额的43%,而目前的渗透率仅为15%。电子商务销售额每增加10亿美元,实际上就需要增加11.6万平方的新仓库空间。疫情将加速零售全渠道的发展,将带动物流地产进一步的发展。

疫情虽然给各行各业都带来了影响,但是物流行业的传统需求不会在两三个月的时间内发生根本改变。除去电商、零售、第三方物流与高端制造业等传统类型行业对物流仓储的需求外,这次疫情还将加速那些即已存在的“新兴”需求实现进一步的发展。

生鲜电商脱颖而出

新冠肺炎疫情发生前,在2014至2019年间,据JLL统计,中国生鲜电商市场规模以超过60%的年均复合增长率迅速增长至3500亿元;自疫情发生后,线上购买生鲜的需求大幅增加,这在很大程度上为生鲜电商的中长期发展创造了新机遇。会有越来越多的消费者养成线上购买生鲜食品的习惯,同时,消费者对生鲜电商运输和配送的时效性要求将日渐提高,这将加速冷链物流网络在全国范围内的开发建设以及“最后一公里”配送模式的发展。同时,也将转化为推动高标仓的租赁需求。

 

一线GP积极布局物流地产

抢占规模优势

纵观全球,仓储项目发展的首要条件是选址,仓储项目能否取得成功与所处区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。以德国为例,德国是欧洲第一大物流中心,其过半的优质仓储集中于汉堡、法兰克福、柏林和慕尼黑等地区。由于土地的不可逆性,仓储用地供应日趋紧张,拿地能力已成为物流地产参局者规模扩张的最大门槛。

物流地产的头部玩家不断通过并购的方式获取核心物流地产资源。以黑石为例:

♦ 2019年6月,以187亿美元收购GLP的美国物流资产包;

♦ 2019年9月,以59亿美元收购Colony Capital的美国物流资产包;

♦ 2019年10月,以2.6亿欧元收购Patrizia的法国物流资产包;

♦ 2019年12月,以5亿英镑收购英国Hansteen的物流资产包;

♦ 2020年1月,以4.5亿欧元收购德国的物流资产包;

♦ 2020年3月,以1.2亿英镑收购Clearbell Capital英国增值型地产基金下的最后一英里物流平台Mileway

黑石借助其优秀的融资能力和招生运营能力,大手笔不断买入全球物流资产包,形成资源优势、规模优势。物流地产,得地利者得天下。

看全球头部玩家运营模式

如何玩转物流地产

安博 Prologis

全球物流地产界最大玩家之一

安博是拥有并管理着世界范围内规模领先的现代配送和物流基础设施平台,管理10支基金(其中美国4支、欧洲3支、亚洲3支),在管总资产达650亿美元。为19个国家的5100家制造商、电子商务、连锁零售商、运输公司、第三方物流等企业提供物流服务。其租户以大型跨国企业为主,如宝马、亚马逊、DHL、UPS、沃尔玛等,随着租户业务版图的扩张,配套全球范围的物流服务,加强合作黏性。

尽管受到疫情影响,安博在2020年1季度的每股净利润依旧达到了0.7美元/股,同比上涨27%。同时,4月安博宣布以130亿美元收购Liberty Property Trust,借助此次收购,帮助安博扩大美国物流市场的影响力。

易商红木 ESR

亚太物流地产“领头羊”


 

脱胎于普洛斯的易商红木,定位于“零售业(主要是电商)的定制物流仓库”,沿用的依然是普洛斯式的“地产+金融”模式,并且比普洛斯玩的更加登峰造极。目前易商红木的资产管理规模约为202亿美元,旗下管理着32只基金。大部分新增资产是易商红木通过资本运作手段并购而来。

在普洛斯模式的指引下,易商红木的布局扩张到整个亚太市场(包括日本、印度、韩国、新加坡和澳大利亚),从2011年的5万平米仓库到目前亚太地区的1530万平米物流资产面积(含竣工、在建和待建),8年时间暴增300倍。其中近一半的租赁面积都是由菜鸟、京东、亚马逊等电商巨头租用。由此影响,其物流仓库稳定运营期的物业租用率高达92%。4月,易商红木联合加拿大养老基金、荷兰养老基金共同出资10亿美元布局韩国工业及仓储物流资产,扩大其业务规模及影响力。

乐歌 LOGOS

全球优秀GP的代理运营商

LOGOS Property是一家专业从事亚太区物流设施综合服务的投资管理公司。公司通过设计最合理的物流基础设施开发方案并实施最有效的管理计划,促使物流基础设施效用和价值最大化。集规划设计、开发、项目管理、物流解决方案、基金运营于一体。

甚至黑石等头部基金公司在中国地区投资的物流项目也委托给LOGOS进行开发和管理,总建筑面积超过58万平方米。目前在全球范围内管理18支基金,在管资产总额达100亿澳元。在疫情爆发后,LOGOS迅速募集了两只物流地产基金:规模达8亿美元的乐歌中国物流基金四期及规模达55亿人民币的CBRE LOGOS中国物流基金,将由LOGOS与CBRE共同管理。

 

结语

全球头部的物流地产玩家在疫情下纷纷出手,大手笔收购核心区位的物流资产,以扩大自身的规模及资源优势。在消费升级的背景下,人们对购物的品质、配送的时效性及精准性都有了更高的要求。物流地产作为新经济、新零售的载体,随着电商、快递和冷链物流的需求旺盛,其作为产业链中不可或缺的环节,也迎来了广阔的投资空间。虽然物流地产整体处于风口,但核心资源和普通资源收益梯度非常大。位于核心区位的物流仓储辐射范围更广、有更好的触达性、更快的配送速度,能够获得更多下游客户的青睐。因此,在资源供给受限的大环境下,掌握核心资源且有能力持续扩张和升级的头部物流地产管理人将是最后的赢家。

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