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房地产基金:美国联邦政府针对新冠病毒疫情出台的救济方案

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《薪酬保护项目》(Paycheck Protection Program,又称PPP)是美国联邦政府针对新冠病毒疫情出台的救济方案,总预算达到3500亿美金(首批发放2500亿美金)。法案于43日生效。该法案的救济对象为美国的中小企业和私营业者,其重点是,通过该计划获得贷款的债务人只要满足特定条件(维持就业及定向资金用途),就可以不用偿还部分甚至全部的贷款。

房地产基金:美国联邦政府针对新冠病毒疫情出台的救济方案

首批PPP于周四416日全部发放完毕,其中约930亿美金援助资金流向了美国的地产行业及其关联业态,包括零售和建筑业态,几乎占前期发放PPP总额的40%小企业局(SBA)的数据显示,其中大部分的资金分发给了建筑公司,总计超过11.4万笔贷款,涉及金额340亿美金,占已发放PPP资金的13.7% 下表列出了相关数据(来源:SBA):

 

房地产基金:美国联邦政府针对新冠病毒疫情出台的救济方案

3月27日由川普签署成为法律的《新冠病毒援助纾困经济安全法》(简称CARES ACTCoronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act)直接促使了PPP的通过,允许联邦政府向企业提供应急现金以支付雇员工资而不是解雇他们。企业主也被允许将这笔钱用于其他紧急开支,例如支付房租或抵押贷款。该资金是通过SBA贷款的形式发放,但允许企业之后申请免于偿付,条件是雇主不可以解雇雇员或将工资削减超过四分之一。如若不然,他们就需要在两年后偿还贷款。

 

房地产基金:美国联邦政府针对新冠病毒疫情出台的救济方案

PPP最初通过时的申请要求将较小的建筑公司与房产建筑商排除在外,但是联邦机构很快就修正了相关语言使得小型公司(少于500名雇员)也可以申请SBA贷款。这一修订对于全美整个地产行业的复苏至关重要。统计数据表明,SBA已经收到了超过100万笔贷款的申请,其中70%的金额不到15万美金。15%的申请金额在15万和35万美元之间。这两者覆盖了绝大多数的申请数量。

目前国会仍在争论是否需要增加PPP的拨款上限,但是目前尚无定论。

房地产作为重要的资产类别,疫情对其影响到底有多少?

举些例子。譬如商场,疫情让商场失去客流,没有客流就会影响营业收入,收入少了盈利自然不能保证。租户交不起租金,大型商场的营收也会被影响。住宅型的同样,因为复工延期,房产项目就无法按期开工,进而影响到销售进度。

无论是商业地产还是住宅,它的上下游产业非常多,如果地产出现断供从而造成违约,会进一步影响金融市场的稳定。在这个时候我们看到国家紧急下发了支持政策,明确了对受疫情影响暂时失去收入来源的人群灵活调整其住房按揭、信用卡等个人信贷还款等安排,合理延后还款期限,这些举措都有助于房地产与金融市场的企稳。

虽然有政策的支持,但疫情对房地产市场的影响依旧存在。20201月百强房企销售额5097亿元,较2019年同期下降了12%左右。

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