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疫情全球扩散,全球房地产配置还安全吗?

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 疫情在全球加速扩散,人们对全球经济的担忧也在蔓延。 

世卫组织(WHO )针对新冠病毒防御发出了最高级别的警告,许多国家已经开始关闭边境并限制旅行。高盛发出警告称,预期病毒大面积爆发带来的短期影响将导致美国公司2020年的盈利出现零增长。新冠病毒疫情对全球经济的影响,会如何殃及全球房地产配置和投资组合?

宜信财富房地产母基金投资团队最近收到了许多来自投资者的询问,对此有一些观点和思考,与大家分享。

 

房地产实物资产,有底可抄吗?

在海外房地产市场上,我们认为可能会出现与中国市场大致相似的趋势,但中间会有一个时间差。

 

关于疫情对房地产实物资产投资的影响,我们可以参考高力国际 Colliers International(全球顶尖的房地产服务和咨询公司之一)于20202月,在中国进行的大规模调研,这些结果具有指导意义。这次调研对象共包括超700名房东、租户、零售商、数据中心运营商、物流供应商和投资者,涉及一线城市和新兴城市。从调研结果里可以看到几大趋势:

 

写字楼租赁市场或将短期内加剧空置率波动,提供逢低买入的窗口机会。该调研发现,超过90%的写字楼租户在2020年没有扩租意向。我们预计2020年写字楼空置率面临上升的压力。营运现金流压力下,写字楼业主短期内将可能通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群,以价换量,因此写字楼租金有进一步下探的压力。租金回报率减少,对应资产的估值可能因此受到影响。对于投资者来说,这可能会提供折价买入优质资产的窗口期。

 

物流、数据中心等业态的机会迅速显现,或获长期增长。调查还显示,随着网购和远程办公在中国得到更广泛认可,电商和物流运营商获得更大的客户基础,包括以往不熟悉电子商务的老年人。而且,相关的用户习惯养成不可逆转。因此,物流和数据中心业态可能会出现强烈的租赁需求。

 

疫情恐慌刺激下,提升人们对健康不动产的关注,例如对老年公寓等业态的需求。说到老年人群体,我们推测因疫情危机带来的健康恐慌,可能使更多人意识到,居住在大城市郊区低密度、高质量的老年公寓里,远离人口拥挤,可能会更加成为老年人的健康生活选择。我们也会密切关注这个领域业态的发展。

 

总之,“估值和空置”很可能是2020年全球房地产市场的重点主题之一。一方面,一些资产估值短期受压,议价机遇显现;另一方面,租户结构决定抗冲击能力,疫情对新兴行业是个快速增长的机遇。在这种情况下,尤其是那些在2019年下半年保持警觉并以更保守的杠杆率再融资的房地产基金和企业,更有利于抓住这波机遇。


 

房地产资本还有信心吗?

疫情结束只是时间问题,而资本力图放长远看未来,资产抗风险与持续增长能力是重要投资评价指标。房地产资本到底信心如何,我们可以参考康奈尔大学和房地产咨询公司Hodes Weill & Associates联合发表的“2019年机构房地产配置报告”来一探究竟。

 

全球对房地产配置需求依然强劲。这份重磅报告所覆盖的行业调查对象包括全球200多家顶级机构投资者,他们管理着12万亿美元的资产,其中房地产投资占到1万亿美元以上。调研显示,在过去的五年里,机构投资者一直在全球范围内加大对房地产的配置,今年也不例外,房地产是机构投资组合中一个重要且不断增长的资产配置类别。

 

与之对应的是大量的资金在持续进入房地产投资领域。2019年,全球房地产私募基金的资产管理规模近1万亿美元,自2013年以来,过去7年平均每年新筹集的资产已超过1000亿美元。

 

有力的回报是全球机构对房地产投资兴趣浓厚的重要原因。接受调查的投资者称,他们的房地产投资组合过去几年平均年化回报率在6%-9%之间。可以看出,即使在低端,这个收益率水平也远远超过当前主权债券的收益率,因为美国国债收益率已降至2.0%以下,而欧洲超半数以上的国债都进入了负利率。由于冠状病毒疫情全球扩散的影响,市场预计美联储将在2020年可能继续降息。因此,从全球来看,与传统股、债等资产类别相比,房地产投资更具吸引力。

 

投资房地产的优选方法是配置房地产私募基金。这得益于房地产私募基金的几大特点:明确以地产项目作为主要投资目标,底层资产有更好的安全性和保值特点。而且,通过专业的管理团队,消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称。同时,专业的房地产基金管理人采用价值创造策略,通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值,而不仅仅是通过金融工具来创造回报。

 

拥有强大本地团队的房地产私募基金或将受益。疫情之下各国对于跨境人口流动严防死守,这对全球房地产投资的显著影响是,投资者难以进行跨区域的尽职调查和资产实地考察,2020年房地产市场的跨境资本流动也可能会暂时放缓。这种情况下,拥有强大本地化团队的房地产基金的优势就进一步凸显出来,能便利和有效地充当跨区域投资目的地的实地管理人。


 

选对资产管理人至关重要

说到这里,我们可以看到,虽然阶段性看房地产市场增速有所放缓,但房地产资本市场对好项目的需求持续强劲,而且实物资产市场的波动会提供以较低的估值购买好资产的强劲机会。可同时,疫情加剧了全球房地产投资和资产判定的难度,如何能抓住这些机会并不踩坑,更加需要突出的资产筛选和运营管理能力。所以,选择专业的房地产基金管理人就至关重要。

 

母基金一大突出特质是“顶层设计,优中选优”。

宜信财富在过去多年,一直以资产配置为核心逻辑,通过跨地域国别配置,跨资产类别配置,同时以母基金的方式超配另类资产并做长期投资。在房地产资产类别的投资上,依然秉承这个理念。通过科学和高度严格的基金甄选,在全球范围内目标投资区域本地市场上挑选全球顶尖的房地产投资基金,并通过母基金结构做资产配置。通过机构级投资解决方案,有效帮助客户做好资产配置和风险分散。这也与康奈尔大学调查显示的顶级机构投资者的最佳做法一致。

 

国际化的母基金管理团队严守“本地化”的筛选标准。宜信财富母基金在对全球房地产投资基金的选择标准上,除了筛选全球顶尖的房地产投资基金,拥有能够为投资者创造长期回报的拔尖投资记录外,还有一个重要的标准,即要求基金拥有强大的本地团队,并具有经过验证的执行能力。我们坚信,房地产在资产层面的投资是一项高度本地化的业务,只有在实地找到合适的团队,才能更好地观察市场、寻找项目、筛选项目、管理项目、退出项目。

 

在这次冠状病毒爆发的时候,宜信财富母基金的这些策略,充分展现出了应对疫情影响并抓住新机遇的能力:

 

i) 通过母基金组合策略进行全球配置,以针对特定区域的风险进行对冲和多样化,避免任何单一风险的突发对投资组合产生过大的负面影响。

 

ii) 通过挑选各区域优秀的地产基金管理人,通过他们强大的当地投资生态网络,我们的母基金能捕获当地优质投资项目。

 

iii) 通过标的基金的专业团队,采用积极的价值创造战略,在资产层面和运营层面,确保投资回报持续产生。

 

写在最后

房地产资产类别的一个强大优势是其长期投资特征,即价值保值和增值期为510年,这使投资者有能力从长远角度看待全球经济的发展。我们认为,在2020年的新冠病毒疫情之下,全球经济和实体房地产市场将一定程度地受到影响,但这些都是短期的。同时,这个时期正是投资者配置房地产的良好窗口期。因为在未来一段时间内,这种短期疲软或将被视为可能产生更高回报的暂时性调整。

 

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